色综合久久久久无码专区,日本一区二区三区高清在线播放,秋霞在线观看高清视频,色翁荡息又大又硬又粗又爽小玲,奇米影视7777久久精品

房地產(chǎn)廣告從其預(yù)備到真實落實是一個十分復(fù)雜的進(jìn)程，只要實在掌握好其間每一步的要害，才干結(jié)尾得到抱負(fù)的效果，其流程一般分為四個階段：
　　
　　預(yù)備階段：拿地，方案描繪出產(chǎn)物(開發(fā)公司廣告部)—→斷定預(yù)算—→尋覓廣告公司
　　
　　施行階段：廣告公司曉得項目及采辦方針信息
　　
　　廣告公司出媒體方案
　　
　　—→斷定廣告方針
　　
　　—→主題斷定及構(gòu)思體現(xiàn)
　　
　　—→廣告投進(jìn)時刻的斷定
　　
　　—→媒體挑選
　　
　　傳達(dá)階段：各項活動和廣告的正式推行
　　
　　評價階段：測定廣告投進(jìn)的功率
　　
　　一.預(yù)備階段
　　
　　1.拿地，方案出產(chǎn)物
　　
　　一般來說，從拿地到方案出產(chǎn)物都是開發(fā)商的事，廣告公司在這時刻是不介入的，但假若開發(fā)公司自身就有廣告部，廣告部的構(gòu)思總監(jiān)從一開端就介入項意圖運作，包含土地拿下前后的前期商場調(diào)研，產(chǎn)物的方案與描繪等，由于廣告部在項目初就嚴(yán)密參與，因而對項意圖曉得是十分透徹的，十分利于項目今后一系列的推行。對所以本人組成廣告部仍是對外尋覓廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺陷。假若開發(fā)商本人組成廣告部，則對項意圖曉得會愈加透徹，前期預(yù)備也就愈加充分，一同在整個項意圖運作中內(nèi)部交流會十分流通，缺陷就是廣告部受公司上層及其他部分制約比擬大，一直從開發(fā)公司的視點動身，視界狹小，具有必定的局限性。對外挑選廣告公司，一方面廣告公司會愈加專業(yè)，經(jīng)歷也更為豐厚，別的廣告公司從局外人的視點介入項目，可以發(fā)現(xiàn)愈加合適的產(chǎn)物主題;其缺陷就是對項目有可以會曉得不透徹，與開發(fā)商之間交流和信賴度不行，費用比擬高之類。
　　
　　2.斷定預(yù)算
　　
　　(1)廣告預(yù)算內(nèi)容
　　
　　常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包含以下幾項：
　　
　　A.廣告查詢費用
　　
　　包含廣告前期的商場研討、廣告作用查詢、廣告征詢費用、前言查詢費用等
　　
　　B.廣告制造費用
　　
　　包含照相、制版、打印、錄音、拍攝、錄像、案牘操作、美術(shù)描繪、廣告禮品等直接的制造費用
　　
　　C.廣告媒體費用
　　
　　采辦報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租借野外看板等其他媒體的費用
　　
　　D.其他關(guān)聯(lián)費用
　　
　　是與廣告活動有關(guān)的公共活動、SP活動、直效推行等費用
　　
　　(2)斷定廣告預(yù)算的辦法
　　
　　若是是對外尋覓廣告公司，開發(fā)商會在產(chǎn)物出來后依據(jù)項意圖巨細(xì)和性質(zhì)來開端斷定廣告推行的預(yù)算，廣告預(yù)算的擬定還會遭到其他一些要素的影響，如商場競賽程度、廣告投進(jìn)頻率的挑選、出售速度的擬定、公司品牌的聞名程度等。一般測定廣告預(yù)算會采納以下幾種方法
　　
　　A.量入為出法。即依據(jù)開發(fā)商自身資金的承受能力來斷定廣告預(yù)算，帶有必定的片面性
　　
　　B.出售百分比法。即開發(fā)商依據(jù)既定的出售額的百分比來決議廣告費用的巨細(xì)。
　　
　　C.競賽對等法。即依據(jù)競賽對手大致投入的廣告費用來斷定本人項意圖預(yù)算。
　　
　　D.方針使命法。即開發(fā)商首要斷定促銷方針，依據(jù)所要完結(jié)的促銷方針決議有必要履行的作業(yè)使命，然后預(yù)算每項使命所需求的促銷開銷，這些促銷開銷的總和就是方案促銷預(yù)算。
　　
　　一般大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把出售百分比法和競賽對等法相聯(lián)系來斷定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤出售總金額的1%—3%之間，而小的開發(fā)商則會依據(jù)出售狀況時刻性的翻滾履行，出售效果一旦不如意，廣告預(yù)算便會中止。在開端斷定下廣告預(yù)算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次洽談，依據(jù)廣告公司方面臨產(chǎn)物的界說和見地也會作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費用的編列結(jié)尾會由廣告公司與開發(fā)商一同洽談擬定。
　　
　　3.尋覓廣告公司
　　
　　一般廣告代理公司的挑選會采納以下兩種方法：
　　
　　(1)廣告投標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，搜集廣告策劃書、平面影視構(gòu)思及報價。其長處在于構(gòu)思效果直觀，易于判別，并且收費狀況明晰;缺陷是周期長，使實質(zhì)性策劃作業(yè)的時刻較為匆促，一同一些方案大、定力強的公司不肯參與投標(biāo)。
　　
　　(2)經(jīng)歷挑選。依據(jù)廣告公司曾經(jīng)的著作及業(yè)界的方位名聲來開端選定一家，請其在必守時刻內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象描繪或許SLOGAN之類的，然后憑仗其著作斷定協(xié)作意向。其長處在于比廣告投標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時刻打開實質(zhì)性作業(yè)，深化構(gòu)思，并且大都廣告公司樂于承受;而缺陷在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)�案差異性大，存在必定危險。
　　
　　不相同項目會依據(jù)其巨細(xì)性質(zhì)來挑選不相同方法尋覓廣告公司，有許多公司會和廣告公司接成長時刻協(xié)作關(guān)系，這種方法也為開發(fā)商節(jié)約了許多斟選方面的時刻，并且長時刻的協(xié)作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進(jìn)行透徹的曉得和協(xié)作。
　　
　　二.施行階段
　　
　　1.廣告公司曉得項目及采辦方針信息
　　
　　只要透徹的曉得項目后才干制造出成功的廣告著作，廣告公司在接到項目后需求對產(chǎn)物進(jìn)行徹底的研討，其內(nèi)容包含：項目周邊狀況，樓盤剖析，近期樓市意向，項目地理方位剖析，小區(qū)方案，描繪特征，價錢戰(zhàn)略，競賽對手剖析，消耗者查詢等。其間開發(fā)商會向廣告公司供給大多數(shù)材料，但處于對項意圖掌握程度，大多數(shù)優(yōu)異的廣告公司會就已給的材料進(jìn)行更深化的查詢，只要在吃透了整個產(chǎn)物及消耗方針后，廣告公司才會進(jìn)行下一步的作業(yè)。
　　
　　2.廣告公司出媒體方案
　　
　　(1)斷定廣告方針。房地產(chǎn)廣告的成功與否，要害在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡刂芬郧‘?dāng)?shù)姆椒▊鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜�，廣告方針不能泛泛而談，包含開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告方針擬定為進(jìn)步聞名度、推進(jìn)出售、樹立品牌等，事實上以上這些方針是一個房地產(chǎn)廣告或多或少必然會抵達(dá)的作用，想要對廣告公司進(jìn)行有用的輔導(dǎo)，有必要使廣告公司知道一個確實可行的廣告方針需求注重如下幾點：
　　
　　A.所要賣的房子的特色是啥?最重要的特色即賣點是啥?
　　
　　B.方針消耗者是誰?方針消耗者為啥會挑選本項目?
　　
　　C.要傳達(dá)給消耗者的信息是啥?怎么樣才干有用的傳達(dá)這些信息?
　　
　　D.用啥來測定傳達(dá)音訊的作用?
　　
　　(2)主題斷定及構(gòu)思體現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告戰(zhàn)略的動身點是導(dǎo)致消耗者的注重和愛好，激起消耗者的采辦欲，并結(jié)尾促進(jìn)消耗者采辦該產(chǎn)物，因而在房地產(chǎn)廣告必定要充分體現(xiàn)產(chǎn)物的長處，易于消耗者曉得回憶和承受。
　　
　　3.廣告投進(jìn)時刻的斷定
　　
　　一般來說，小型項意圖廣告時刻以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目(營業(yè)額在二、三億以上)時刻會愈加長一些，有的乃至抵達(dá)了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時刻的節(jié)奏一般可以分為如下四種：
　　
　　(1)會集型。是指廣告會集一段時刻發(fā)布，以在短時刻內(nèi)敏捷構(gòu)成強壯的廣告攻勢。長處在于能在短時期內(nèi)給予消耗者激烈而有用的影響，以抵達(dá)廣告的作用，并能促進(jìn)出售;缺陷為廣告費用會集于一段時刻大批量的投入，發(fā)布機遇的挑選十分重要，若廣告未抵達(dá)預(yù)期的作用，則很難進(jìn)行彌補
　　
　　(2)接連型。指在必守時期內(nèi)，均勻組織廣告的發(fā)布時刻，使廣告經(jīng)常性重復(fù)在方針商場呈現(xiàn)，以逐漸加深消耗者形象。長處在于不斷影響消耗者，并節(jié)約廣告費用;在于不行能每次都抵達(dá)影響消耗者的意圖，并且預(yù)算也決議了接連性廣告無法進(jìn)行大方案、長時刻的廣告攻勢。
　　
　　(3)間歇性。指接連運用廣告的一種方法，即做一段時刻廣告，停一段時刻，再做一段時刻廣告，重復(fù)進(jìn)行。長處在于依據(jù)項意圖進(jìn)程來進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢;點在于需求注重廣告發(fā)布的機遇，注重出售關(guān)于廣告的滯后型，還要思考消耗者的忘記速度。
　　
　　(4)脈動型。脈動型會集了接連型和間歇型的特征，即在一段時刻內(nèi)不斷堅持廣告發(fā)布，又在某些機遇加大發(fā)布力度，構(gòu)成廣告攻勢，會集了接連型和空隙型的長處，可以不斷影響消耗者，還能影響短期的采辦愿望。缺陷就是費用太高。
　　
　　而廣告時刻的組織即廣告周期的擬定，一般分為三個時刻：
　　
　　(1)引導(dǎo)期。作初期的消息傳達(dá)，重點在導(dǎo)致消耗者的獵奇與等待，招引采辦者的矚目和舉動
　　
　　(2)揭露期。樓盤被正式推向商場,全部媒體運作及打印材料皆已預(yù)備就緒,一旦開盤,跟著強銷期的降臨,很多的報紙廣告,聯(lián)系強有力的事務(wù)推行,如人員訪問、電話追尋、派報郵遞等，立體的促銷進(jìn)犯全部打開。
　　
　　(3)續(xù)銷期。為揭露期后的續(xù)銷行動，將廣告后期所余的房子產(chǎn)物進(jìn)行從頭批改廣告戰(zhàn)略，改動已不適或不妥的廣告方向，作結(jié)尾的沖刺，以達(dá)最滿意的效果。
　　
　　廣告公司在擬定廣告時刻的一同，即擬定廣告節(jié)奏的組織，一同預(yù)先預(yù)算每段時刻需求投入的費用。
　　
　　在這里，挑選廣告投進(jìn)節(jié)奏一般與一個項目巨細(xì)性質(zhì)有關(guān)，小項目宜采納會集型，以短平快方法的最大極限的進(jìn)步項意圖聞名度。而一些大盤則更合適采納脈動型的方法。
　　
　　4.媒體挑選
　　
　　房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳達(dá)房地產(chǎn)廣告信息的東西，一般會觸摸的媒體有：報紙、雜志、播送、電視、野外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。挑選不相同的媒體以及怎么正確的組合不相同媒體是極其重要的。
　　
　　一般廣告公司會依據(jù)項意圖巨細(xì)、樓盤的層次、方針客戶的定位、項意圖區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來挑選媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體挑選是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及播送，高級項目除了在《北青》，更多的會挑選《經(jīng)濟(jì)觀察報》及《三聯(lián)生計周刊》《IT經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。
　　
　　大大都房地產(chǎn)的廣告媒體會選用野外媒體、打印媒體、和報刊媒體三種方法，野外媒體由于方位固定，比擬偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源;打印媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比擬強;報刊媒體和播送電視則掩蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揚媒體的功率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對不相同類型的媒體在歸納比擬的基礎(chǔ)上，加以合理的挑選、組合，以期揚長避短，以優(yōu)補拙。
　　
　　三.傳達(dá)階段
　　
　　在此時刻，前期各項預(yù)備現(xiàn)已十分具體充分，一旦項目開端運作，就發(fā)動整個廣告方案。在這個時刻里需求注重的是，盡管前期現(xiàn)已預(yù)備的十分具體，可是商場是不斷改變及不行預(yù)知的，因而在這個時刻，廣告公司需求和出售總監(jiān)密切合作，依據(jù)出售第一線及時反應(yīng)的狀況來盡心廣告方案的修正，若出售狀況根本契合最初預(yù)制的，則廣告方案改動不大;若有必定的距離，可以就內(nèi)容和推行節(jié)奏上依據(jù)客戶反應(yīng)的狀況加以修正;但若出售狀況極差就需求及時更改廣告方案，不要使失誤犯的更大。若廣告作用欠安有些開發(fā)商會采納替換廣告公司的方法，其實若是難題不是出在廣告公司事務(wù)水平上的話，替換廣告公司即費神吃力，一同也不見得會換到左右逢源的公司。在這種狀況下，一是有可以產(chǎn)物自身有難題，別的就是最初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)物交流的不行，因而可以依據(jù)商場反應(yīng)對產(chǎn)物作出相應(yīng)的修正，一同就產(chǎn)物及方針客戶進(jìn)行更為翔實的研討，從頭包裝項目上市，爭奪打個翻身仗。
　　
　　四.評價階段
　　
　　推行學(xué)上一般說：廣告主們都曉得本人投進(jìn)的廣告里有一半是無效的，可是誰也不知哪一半是無效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用百貨廣告作用反應(yīng)的最大不相同點就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投進(jìn)后的當(dāng)天就能直接在來電來訪上得到體現(xiàn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)項目現(xiàn)已可以經(jīng)過客戶的第一次來電的途徑樹立廣告作用盯梢準(zhǔn)則，來電數(shù)量也成為廣告投進(jìn)作用的重要規(guī)范。在不相同項意圖重復(fù)實踐中發(fā)現(xiàn)，來電數(shù)量確實能在必定程度上反映廣告投進(jìn)作用，可是過火著重來電數(shù)量就像徹底無視來電數(shù)量相同，走向另一個誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的作用體現(xiàn)有三種層次：一是直接到訪;二是電話問詢;三是留下形象。因而電話數(shù)量就成了廣告出售力的直接體現(xiàn)�？墒菣z測不相同項目，可以發(fā)現(xiàn)相同都是十分優(yōu)異的廣告體現(xiàn)，相同都是無可挑剔的媒體挑選，乃至同歸于同一層次的項目，可是兩者正常的廣告后來電數(shù)量也不相同�？梢钥闯�，相關(guān)于廣告體現(xiàn)來說，產(chǎn)物自身更為重要。其間最重要的要素是地理方位、價錢、出售時刻段。一般來說，首要干道鄰近的項目來電量低，由于簡單描繪，簡單抵達(dá)，客戶更多會挑選直接抵達(dá);高級項目(別墅，TOWNHOUSE，高級公寓)來電率低，由于方針客戶群總量低;進(jìn)入出售后期的老項目低，由于商場認(rèn)知度高，電話問詢不再成為最首要的曉得手法。只要依據(jù)不相同項意圖特性做好來電來人給人留下的形象程度以及與結(jié)尾成交量相聯(lián)系的評價，才干正確測定一個廣告的效果與否。使得廣告公司可以更好的合作項目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修正。